¿Se han incrementado en 2012 los robos a viviendas? Según fuentes del ministerio del interior, los robos en viviendas, trasteros, garajes y zonas comunes se han incrementado uno 24.5% respecto al año anterior.

¿Qué tipo de viviendas son las preferidas para los cacos? Áticos y unifamiliares, aunque los robos en pisos bajos han experimentado una fuerte subida.

¿Qué días son los habituales? Viernes y sábado de noche.

¿Cómo detectar signos de alarma?

– La existencia de merodeadores mirando en los buzones, llamando a varios timbres, dando vueltas por los alrededores.

– Marcas en los portales o en los exteriores de las casas del siguiente tipo (hay varios más que estos) :

Sobre la veracidad de estos símbolos hay polémica, puesto que hay quien sostiene que es un bulo y hay quien da testimonio directo de que los ha visto.

– Empresas de mudanzas con camiones sin publicidad.

¿Son disuasivas las alarmas de seguridad? Sí, según los datos de Securitas Direct,  sus saltos de alarma verificados solo han crecido este año un 1,7%, mientras que el de incrementos de robos ha sido muy superior a ese porcentaje.

¿Qué medidas se deben tomar para evitar robos?

– Ser prudente : no pregonar a los cuatro vientos que vamos a estar ausentes. Las redes sociales son una perfecta fuente de información de ausencias (fotos de vacaciones a tiempo real, comentarios, geolocalización…)

– Dejar todo bien cerrado : verificar que todo lo que tenga cerradura o candado.

– Podar setos si la casa tiene jardín : de esto modo permite ver desde fuera si hay intrusos cerca de puertas o ventanas desde el exterior.

– Buzón : pedir a algún vecino que vacíe el buzón con la máxima periodicidad.

– Dar señales de vida : Dejar programado alguna luz, radio, tv  con algún enchufe de control horario por ejemplo.

– Desviar el teléfono fijo de la casa al móvil.

– Rejas y cerraduras de seguridad : Aunque todo sistema de seguridad se puede burlar, siempre es disuasiva la dificultad de acceso.

– Alarmas : No todas las casas pueden permitirse avanzados sistemas de seguridad, pero actualmente hay sistemas para todos los bolsillos e incluso algunos caseros a precios muy módicos.

– Números de serie de electrodomésticos y aparatos electrónicos : tomar nota de números de serie para en el peor de los casos poder realizar su identificación.

¿Qué factores influyen el precio de alquiler o venta de una vivienda? Son varios los factores que influyen :

– Estado de la conservación : Más allá de la edad de la vivienda, lo valorado es el estado en sí del inmueble. Cocinas, baños, estados de pinturas y suelos suelen ser los factores más determinantes para juzgar el estado de conservación de una casa.

– Superficie : La cantidad de metros construidos o el de  metros útiles y su reparto en la casa. Además del valor intrínseco, es un valor muy relacionado con su entorno. Es decir, una casa con unos metros útiles menores que la media de su entorno será pondera negativamente en el precio más allá de su valor en sí mismo.

– Localización : Las zonas centro y semicentro de las ciudades son las más valoradas aunque esto ha cambiado y vuelto a cambiar con la recesión actual. Poco antes de la crisis, las zonas residenciales sin llegar a los precios del centro estaban mucho más valorados que en la actualidad.

– Servicios : La existencia de zonas de zonas verdes, deportivas, guarderías, colegios, centros de ocio… dan un plus al valor del alquiler.

– Altura : En bloques de pisos, cada altura sube el precio siendo los áticos los más valorados (con un 10-15% de sobreprecio a igualdad de prestaciones que otra vivienda de sus mismas características).

– Muebles : Si el amueblado de la vivienda es de calidad o con buen diseño o con buen encaje en la casa (buenas soluciones habitacionales), los inquilinos suelen aceptar pagar un plus sobre el alquiler medio de la zona.

– Ascensor : Especialmente de segundos pisos en adelante.

– Garaje y trastero : Muy en especial en zonas céntricas con dificultades de aparcamiento.

– Sistema de calefacción, calidades de ventanas, calidades de la iluminación : En esencia  que el inmueble tenga buenos sistema de calefacción (caldera de convección en caso de gas, acumuladores nocturnos en caso de electricidad), aislamientos y eficiencia en los medios de iluminación.

¿Qué factores quitan valor a una vivienda? Todos los anteriores en su faceta negativa (casa pequeña, mal repartida, bajos, sin servicios…) se suma la prisa en la venta o alquiler. Un propietario ansioso es un propietario que devalúa el valor del inmueble.

Mención aparte merece el caso de viviendas que acumulan muebles de baja calidad u obsoletos o de difícil encaje con la vivienda que han sido puestos por los propietarios más como trastero que como medio para amueblar la vivienda. El efecto es una devaluación del valor vivienda.

También resta valor una vivienda sucia, o muy desordenada cuando se esta enseñando al potencial comprador o arrendatario.

Por último, como cualquier acuerdo económico, la confianza entre las partes hace bajar el riesgo en la operación. Propietarios desconfiados en exceso o displicentes ante las preguntas y dudas degradan el valor del inmueble. La cercanía y la accesibilidad (que no el colegeo) permiten al potencial comprador eliminar dudas de vicios o problemas ocultos  en el inmueble.

¿Si quiero incrementar el valor de mí inmueble por dónde debería empezar? Puesto que la localización no se puede variar, los ejes de actuación deberían ser :

– Ordenar y limpiar el inmueble.

– Tener claro todos los servicios que tiene el inmueble en la zona y hacerselo saber al potencial comprador o inquilino.

– Si no va con muebles quitarlos todos (el concepto de semiamueblado no es una figura legal en nuestro ordenamiento jurídico) y si van con muebles dar una solución habitacional al menos aceptable. Cocina y baño siempre plena y correctamente equipados.

– Si los electrodomésticos son de bajo rendimiento energético, plantearse adquirir unos de eficiencia A+ en adelante. Lo mismo con las bombillas.

– Mejorar los aislamientos de la casa donde sea posible. Si es posible ventanas de doble lámina con ruptura térmica y si no, sellado con espuma las pitas de aire que pudiera haber.

¿Cómo ponderan los distintos factores en el precio? Localización, superficie, estado de conservación y servicios son aproximadamente  el 80% del precio de la vivienda. Otros como altura (con ascensor) viene a ponderar en venta como 5000 € por piso hasta el 5º. Áticos ponderan un 15% más del precio medio a igualdad de condiciones. Garaje y trastero depende de metros, cerrado, facilidad de acceso…

¿Cúal es el consumo medio eléctrico en un hogar? Unos 3.700 Kw/h año. Es decir, 308 Kw/h por mes.

¿Cuáles son los elementos de la casa que mas consumen? Según el IDAE (Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía), al año:

• 1. Frigorífico: 662 kWh.
• 2. Congelador: 563 kWh.
• 3. Televisión: 263 kWh.
• 4. Lavadora: 255 kWh.
• 5. Secadora: 255 kWh.
• 6. Lavavajillas: 246 kWh.

¿Consumen los aparatos apagados? Muchos electrodomésticos tienen el Modo standby. Este modo corresponde a ”apagados-pero-encendidos” y es habitual en televisores, cadenas de música, videos, … Además de este modo, los aparatos eléctricos suelen llevas transformadores de corriente (a veces externos como los ordenadores portátiles, cargadores de móvil, a veces internos como un televisor) y muchos de ellos, consumen pequeñas cantidades de corriente aún no estando el dispositivo en funcionamiento (completamente apagados).

¿Cuánto consumo represente los modos standby? Se estima que es el 2.2% del consumo.

¿Qué significan las letras de eficiencia de los aparatos eléctricos? Existen 7 clases de eficiencia, identificadas por un código de colores y letras que van desde el color verde y la letra A para los equipos más eficientes, hasta el color rojo y la letra G para los equipos menos eficientes.  Las etiquetas sólo son comparables dentro de un mismo grupo de electrodomésticos: no debe interpretarse igual una D en una lavadora que en una bombilla. Las etiquetas de eficiencia energética se asignaron midiendo, en su momento, el consumo anual de frigoríficos, lavadoras, etc., y al consumo medio de los aparatos analizados se le asignó el punto intermedio entre las letras D y E (los niveles que quedan en posición intermedia entre la A y la G). A partir de ese punto, se calcularon las demás.

No son organismos independientes los que etiquetan los electrodomésticos sino que  corresponde a los propios fabricantes el etiquetado de sus productos después de contratar los servicios de laboratorios homologados.

Para los frigoríficos y congeladores surgieron dos nuevas clases de eficiencia aún más exigentes que la Clase A. La Clase A+ engloba todos aquellos aparatos con un consumo inferior al 42% del consumo medio de un aparato equivalente y la Clase A++ a los que consuman por debajo del 30%. Desde diciembre de 2011 es obligatorio el empleo de la nueva etiqueta.

¿Con el precio actual de la energía, si tengo un electrodoméstico clase C, merece la pena la sustitución por uno de clase A++? Depende del electrodoméstico (su consumo) y del precio de sustitución. Así por ejemplo un frigorífico que consuma 662 Kw/h año,  implica un coste eléctrico aproximado de 132 € (0.2 Kw/h con impuestos, tasas.. incluidas). El cambio a uno de clase A++ que consuma 180 Kw/h , ahorraría : 662 – 180 = 482 Kw/h año , que en dinero sería 482*0.2 = 96,4 €. Si el nuevo frigorífico cuesta, 400 €, en aproximadamente 4 años estaría amortizado su coste.

¿Cuál es la temperatura óptima a la que da mejor rendimiento los frigoríficos? Aunque varía entre fabricantes, el punto suele estar en 5º el frío y -18º el congelador.

¿Qué porcentaje representa la iluminación en el gasto eléctrico? Aproximadamente el 18%.

¿Qué tipos de bombillas hay? Esencialmente :

¿Merece la pena el cambio de bombillas por el ahorro eléctrico? En general sí (depende de horas de uso), hasta fluorescentes. Las bombillas LED todavía tienen un precio que no compensan el cambio por el ahorro.

¿Es cierto que conviene dejar los fluorescente encendidos porque gastan menos que apagando y encendiendo en espacios cortos de tiempo? No, es una idea falsa muy en general. Sólo es cierta en periodos menores de 0.3 segundos.

¿Es más barata la calefacción de gas o eléctrica? En general es más barato el gas aunque tiene costes añadidos como caldera, revisiones anuales… Pero en términos de coste de energía es más barato el gas. El caso eléctrico más competitivo es acumuladores de carga nocturna con tarifa eléctrica nocturna .

¿Qué son las frigorías de los aires acondicionados? La frigoría (símbolo: fg) es una unidad de energía informal para medir la absorción de energía térmica. Equivale a una kilocaloría negativa. 1 frigoría/hora es equivalente a 1,163 Watt/h. Por tanto, un sistema de aire acondicionado que dice tener 3000 frigorías, tiene una capacidad de refrigeración de 3489 Watts. Esos watios son térmicos y no significa que el consumo eléctrico final sea ese. Dependerá de la calidad del compresor, elementos mecánicos, uso…la energía consumidad. La regla práctica suele ser que 3000 frigorías pueden consumir hasta 1.25 Kw/h.

¿Para calentar aguas qué es más eficiente : microondas, vitrocerámica, calentador de agua o agua caliente del grifo? Lo más eficiente es el calentador de agua (jarra con resistencias eléctricas en su fondo), después microondas luego agua caliente del grifo y por ultimo vitrocerámica. Por tanto, para cocinar es buena idea tener una jarra calentadora de agua a mano.

¿Dónde encontrar las ofertas de empresas eléctricas más baratas? El mercado eléctrico español (como la mayoría del mundo) es un cuasi oligopolio y por tanto la competencia es baja. La web http://www.comparatarifasenergia.es puede dar alguna indicación útil de ofertas eléctricas y combinadas de gas. También están floreciendo cooperativas energéticas que aunque no den mucha mejor tarifa, si tienen una gestión empresarial más transparente. Por ejemplo : http://www.somenergia.coop/es/ .

Adriano Servicios Inmobiliarios dispone de un enchufe medidor de potencia, que permite saber el consumo electrico de lo enchufado a través de él. Lo pone a disposición de sus clientes para permitir conocer el consumo de sus distintos aparatos eléctricos en el hogar sin coste alguno. Para su solicitud, enviar email a rparrizas@adrianosi.com.

¿Es obligatorio pagar las cuotas de la comunidad? El Art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de cada propietario de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido.

¿Hay razones de exclusión del pago de las cuotas? No están contempladas por la ley. Salvo que la junta de propietarios autorice a un vecino a aplazar sus pagos el propietario, cualesquiera que sean sus circustancias debe paga sus cuotas.

¿Cuándo prescribe la reclamación de las cuotas de Comunidad? El tema no ha cambiado con la Ley de Reforma 8/1999 y por tanto el criterio general de la jurisprudencia es que la prescripción de los gastos comunes, cuotas ordinarias y  extraordinarias es de quince años.

¿Que porcentajes de morosidad se soportan en la actualidad? No existen registros al respecto, pero se estima que entre el 3% y 5%. El colegio de administradores de fincas de Madrid daba la cifra de 1350 millones de euros de adeudas hacia las comunidades de vecinos.

¿Qué ha cambiado con la crisis en la morosidad? La irrupción de dos colectivos. El de familias que nunca tuvieron problemas de pago pero que con situaciones de desempleo no han podido hacer frente a las cuotas y el de algunos bancos y cajas de ahorro que son propietarias de las viviendas a través de embargo y sistemáticamente dejan de pagar las cuotas de comunidad.

¿Qué pasos hay que seguir para el cobro de una deuda con vecino moroso?

1. La negociación amistosa. Hay que actuar con prontitud y ante la primera cuota impagada contactar con el vecino e intentar pactar el cobro en plazos claros. El primer pago (que puede ser una fracción del total) es conveniente que sea pactado para las siguientes 72 horas como muestra de intención de cumplimiento. Si se incumple lo pactado, se debe notificarse a la Junta de Propietarios, para contar con el respaldo de la misma. La no notificación y la espera por parte del administrador y/o presidente a la junta ordinaria es una clara dejación de responsabilidades que puede tener consecuencias sobre ambos.

2. Si el impago persiste o se agrava a través de junta ordinaria (si toca), o convocando una extraordinaria. Se debe añadir al orden del día un punto que haga referencia a la propuesta de tomar acciones judiciales contra el vecino moroso.

3. Comunicación al afectado de la decisión. Se le  envía un burofax con acuse recibo y certificación de texto del acuerdo aprobado por la junta. a partir de ahí, el particular dispone de 15 días (plazo estandar) para pagar su deuda. En el escrito enviado se le advierte de la intención de la comunidad de iniciar un procedimiento monitorio y los consiguientes embargos, costas de abogado y procurador, intereses, etc. hasta poder llegar,  a la subasta de la vivienda por el impago de los recibos comunitarios. Normalmente, la mayoría de los casos de morosidad acaban aquí con el moroso haciendo frente a sus pagos.

4. Presentar una demanda judicial llamada Petición Inicial de Proceso Monitorio ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio o residencia del deudor o, si no fueran conocidos, el del lugar en que el deudor pudiera ser hallado a efectos del requerimiento de pago por el Tribunal (y sólo en casos de Comunidades de Propietarios) será también competente el Juzgado del lugar en donde se halle la finca, a elección del solicitante. Es importante tener en cuenta que la presentación de esta demanda en sede judicial se tiene que llevar a cabo en un plazo máximo de tres meses desde la fecha del acuerdo de la junta de propietarios en la que se convino hacer dicha reclamación al vecino moroso, según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal y en el Código Civil.

¿Quién paga los gastos y costas del proceso? La comunidad tendrá que costear los burofaxes enviados y las costas de abogado y procurador. Pero, son reclamables en proceso monitorio. Por tanto, la comunidad adelanta el dinero, pero le puede recuperar (con intereses) a la finalización del proceso.

¿Qué suelen dictar las sentencias? El juez dictará un auto de ejecución contra los bienes del moroso por el importe debido, donde también se exigirá el pago de los intereses. Lo más habitual suele ser trabar un embargo sobre el inmueble, pero se puede embargar opcionalmente otros bienes como  nominas, depósitos bancarios o, por ejemplo, la renta que paga el inquilino al propietario moroso, etc.

¿Y si el condenado se niega a pagar o se declara insolvente? En el caso de que el condenado se oponga, el juez dará un mes de plazo máximo para interponer en el juzgado una demanda judicial. Si el deudor se declara insolvente, el juzgado realizará una investigación de su patrimonio, y se procederá a embargar su casa y sus bienes para saldar las cantidades adeudadas, pagar los intereses de demora y los gastos empleados en llevar a cabo de procedimiento judicial, tales como el pago al abogado y al procurador.

¿Cuánto tiempo se tarda en resolver el proceso? Dependiendo de la carga de los juzgados entre 4 y 6 meses.

¿Se puede vender el piso con deudas pendientes a la comunidad? Sí, es perfectamente legal y de hecho es lo que habitualmente intentan los bancos y cajas que no pagan las comunidades de su parque de viviendas. El vendedor debe informar de las deudas pendientes (cargas de la vivienda al fin y al cabo) al comprador y este liquidar la deuda durante el proceso de compra.

¿Y si el inmueble ya se ha subastado? Hay que dirigirse al nuevo propietario informándole de sus obligaciones y estableciendo como va a pagar los atrasos. Desde la adjudicación, el nuevo propietario sólo responde por la deuda correspondiente al año en curso y al anterior. El resto de la deuda si la hubiere es reclamable al anterior propietario.

¿Existen tasas judiciales en los procesos? Según la Ley de tasas, la cuantía que hay que ingresar dependerá del tipo de procedimiento que se vaya a interponer (como hemos dicho) y de la cuantía del mismo, es decir son dos variables por las que hay que pagar. La cuantía de la tasa que se paga por el tipo de procedimiento siempre será fija, pero además hay que añadirle el pago de otro importe de la tasa que será variable dependiendo del importe reclamado (hasta un millón de euros de cuantía reclamada se abonará el 0,50%). Están exentos de pagar tasas los procesos de  reclamación de cantidad cuando la cuantía de las mismas no supere 2.000 euros. La ley de tasas está siendo revisada con importes a la baja, por tanto es posible que evoluciones a menores costes.