– España tiene el mayor parque de viviendas  por habitante de Europa, pero está (e históricamente ha estado) en la cola de viviendas de alquiler.

– Con la crisis de 2008 , el mercado de alquiler ha aumentado en España de un 11% a un 13% aproximadamente en 2011 (unas 2.2 Millones de viviendas de alquiler).

– El motor de la demanda es la falta de financiación para la compra de vivienda, la percepción de que los precios seguirán bajando y el deterioro del mercado laboral.

– La vivienda tipo demandada en España es de 70m con dos dormitorios.

– La renta media ha bajado un 24% (hasta 2010) desde los precios de 2007.

– En la eurozona, el 36% del parque residencial (170 M. viviendas) está en alquiler.

– Los países con más parque son Alemania con el 57% de su parque residencial destinado al alquiler, seguida por Holanda con un 47%, Francia con un 38% o el Reino Unido con un 32%.

– El parque residencial actual asciende aproximadamente a 24,6 M. viviendas (2010). La antigüedad media es de 40 años, y el 40% del parque total tiene menos de 30 años.

– La provincia con más parque de alquiler es Barcelona con el 15% en el extremo opuesto está Lugo con el 1.4%

– El alquiler con opción a compra es una figura emergente entre promotoras, pero apenas alcanza el 5% de las promociones en comercialización.

– La sensación de inseguridad jurídica ante impagos, desahucios y destrozos son los motivos habituales para evitar sacar viviendas vacías a alquiler.

– El precio, los requerimientos de fianzas, localización y medios de la vivienda son los limitantes habituales en el proceso de alquiler para inquilinos.

– Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y Eficiencia Energética de los Edificios, las Socimi (sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario), la renta básica de emancipación (RBE) y la extinta SPA (Sociedad Pública de Alquiler) han sido las últimas medidas dinamizadoras del mercado de alquiler lanzadas por los últimos gobiernos centrales.

¿Bajo qué ley se regula la figura de los presidentes de comunidad de vecinos? Bajo la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). LEY 49/60 DE PROPIEDAD HORIZONTAL (21 de Julio 1960; BOE núm. 176, de 23 de Julio de 1960)

Modificaciones:
Ley 2/88 de 23-2-1988 ( BOE de 27/2/88)
Ley 3/90 de 21-6-1990 ( BOE de 22/6/90)
Ley 10/92 de 30-4-1992 ( BOE de 5/5/92)
Ley 1/2000 de 7-1-2000 ( BOE de 8/1/2000)
Ley 51/2003 de 2-12-2003 ( BOE de 3/12/03)
Ley 19/2009 de 23-11-2009 ( BOE de 24/11/09)
Ley 26/2011 de 01-08-2011 ( BOE de 2/8/11)

REFORMADA POR:
Ley 8/99 de 6-4-1999 ( BOE de 8/4/99)

¿Cuáles son las principales funciones de un presidente?
– Representar a la Comunidad en aquellos asuntos que la afecten.
– Visar los gastos y presupuestos.
– Hacer cumplir los acuerdos de la Junta.
– Convocar una Junta ordinaria por lo menos una vez al año.
– Presidir las Juntas tanto ordinarias como extraordinarias.
– Promover las acciones judiciales que acuerde la Junta ordinaria.
– Exigir el pago por vía judicial si fuera necesario a los propietarios que ostenten deudas.

¿Es necesario que el presidente sea un propietario? Sí, pero con algunos matices. En ningún caso es posible ser presidente por representación. La presidencia es un cargo personal e indelegable. Sin embargo, hay jurisprudencia que ha admitido al cónyuge o al hijo del propietario, o a un tercero, pero ha correspondido a aceptar una situación de justicia material más que de aplicación rigurosa de la norma.

¿Puede un usufructuario ser presidente? Desde el punto de vista ortodoxo de la ley, no de modo pleno, puesto que el usufructuario de una vivienda no tiene la condición legal de ser su propietario de ningún modo (sólo dispone de derecho de uso). La ley sólo permite la elección del usufructuario si el propietario no dice nada en contra y únicamente para los asuntos ordinarios, aunque existe alguna jurisprudencia que de facto lo ha admitido.

¿Cómo se debe elegir a un presidente? La ley establece que el mecanismo debe ser por sorteo, pero no prohíbe que otros mecanismos (rotación, por ejemplo) sean incluidos en los estatutos o por acuerdo de la junta de propietarios. Lo que impide la ley, es que el mecanismo elegido excluya o marque una diferencia en elección sobre algún propietario.

¿Se puede renunciar al cargo de presidente de la comunidad? La ley establece el carácter obligatorio por lo que no se puede renunciar a él. Es, o bien la junta de propietarios o un juez los que pueden eximir del cargo al presidente.

¿Un vecino moroso puede ser presidente de la comunidad? La LPH no establece nada en contra, aunque se daría la contradicción de que tendría que presidir las juntas, pero no podría votar en ellas (art. 15.2.). Al ser el conflicto de intereses evidente, es habitual en las juntas evitar esta circustancia.

¿Puede cobrar una remuneración económica el presidente de la comunidad? El cargo de presidente no es remunerado, sin embargo éste puede recibir algún tipo de compensación por los gastos que en sus funciones esté obligado a realizar (gasolina, peajes, llamadas telefónicas, etc.), que puede ser recibiendo una cantidad económica mensual, compensándole en parte de la cuota de comunidad o cualquier otra forma que recoja los estatutos o haya aprobado la junta de propietarios.

¿Cuáles son los “límites” de un presidente de comunidad? Los límites vienen marcados por el artículo 14 de la LPH, que dicta que el presidente puede realizar actos de gestión ordinaria, pero que requiere el acuerdo de la junta para los demás casos.

¿Es función del presidente realizar las reparaciones comunes de la comunidad? Aunque es habitual en muchas comunidades, no es parte de sus funciones contempladas en la ley.

¿Es deber del presidente buscar presupuestos para reparaciones o mejoras en la comunidad? Aunque es una función del administrador de la comunidad, salvo que la junta de propietarios o estatutos de la comunidad lo impida, puede coincidir con la figura del presidente. Si fuera ese el caso, nada lo impediría. También es habitual que para obras de cierta envergadura se constituya una junta de obras (electa por la junta de propietarios, no por presidente o administrador) que gestione todo el proceso de la obra u obras aprobadas por la junta.

* Actualizado en : http://www.adrianosi.com/blog/variaciones-en-lau-ii/

¿A qué ley modifica? A la ley Ley 29/1994 de 24 de Noviembre que ha sido la ley marco de alquiler en España .http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1994-26003

¿Cuándo se modifico la LAU del 94?

Ley 13/1996, de 30-12-1996 (BOE de 31/12/96)

Ley 50/1998, de 30-12-1998 (BOE de 31/12/98)

Ley 55/1999, de 29-12-1999 (BOE de 30/12/99)

Ley 1/2000, de 7-01-2000 (BOE de 8/01/00)

Ley 19/2009, de 23-11-2009 (BOE de 24/11/09)

Ley 39/2010, de 22-12-2010 (BOE de 23/12/10)

¿Cuándo entra en vigor la nueva LAU? El consejo de ministros ha aprobado el anteproyecto de ley y ahora tendrá que pasar por el parlamento. Por lo que podrían quedar todavía meses para su entrada en vigor.

¿En el anteproyecto de Ley, qué es lo que varía?

 ¿Los cambios de la LAU serán retroactivos? No, sólo a los nuevos contratos una vez aprobada por el parlamento la ley.

¿Se deben declarar los ingresos de las rentas de alquiler en la declaración de la renta? Si, como otro rendimientos (de capital, trabajo…) deben ser declarados.

¿Como tributa en la declaración de la renta? Como capital inmobiliario.

¿En que formulario del programa padre sale? Programa PADRE 2011 Página 4 (I) . En el PADRE de 2012 esta por ver, pero probablemente no cambie de ubicación.

¿Que gastos deducibles y deducciones existen?

Son gastos deducibles :

– Intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos para la adquisición de la vivienda (caso de hipoteca por ejemplo).
– Los gastos de reparación y conservación del inmueble pero no los de ampliación o mejora (materiales de construcción, termo-calentador de agua, TDT, televisión,…)
– Electrodomésticos y muebles se amortizan al 10% cada año hasta la totalidad de su coste.
– Los costes de formalización del contrato de arrendamiento (comisiones de agencias por ejemplo).
– Tributos, recargos no estatales, tasas y recargos estatales siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador (el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.), las tasas por limpieza, recogida de basuras y alumbrado entre otros)
–  Los contratos de seguro, como los de responsabilidad civil, incendio o robo que tengan por objeto los bienes (vivienda en este caso) o derechos productores de los rendimientos.
–  Las cantidades destinadas a servicios o suministros (luz, agua, gas, teléfono).
– Los gastos de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines y otros servicios personales devengados por terceros (caso de la comunidad de vecinos muy en general)
–  El importe que se destine a la amortización de la vivienda, por su depreciación efectiva. Este valor se calcula aplicando un 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste por la compra de la vivienda o el valor catastral, ambos sin incluir el valor del suelo.
– Los saldos de dudoso cobro que estén debidamente justificados
– …

Si intereses, gastos de conservación y de reparación superan la cuantía de los ingresos por rentas, se pondrá como tope de suma de intereses, gastos de conservación y reparación la suma de los ingresos por rentas (ejemplo 2, abajo).

Acorde a artículo 23 de la ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la renta de las personas físicas , son posibles las siguientes deducciones :

– si el inquilino tiene entre 18 y 30 años y unos ingresos netos superiores al valor del iprem (7.455,14 euros actualmente), el propietario puede deducirse el 100% de las rentas obtenidas.
– si el inquilino tiene entre 18 y 35 años y unos ingresos mayores que el iprem, y además el contrato de alquiler se firmó antes del 1 de enero de 2011, el casero puede deducirse el 100%
– en otros casos, la reducción será del 60%

En el caso de alquilar la casa a un familiar existen unas salvaguardas para evitar casos fraudulentos. Los ingresos declarados por el alquiler descontados los gastos deducibles no pueden ser inferiores al 2% del valor catastral (o el 1,1% si este valor catastral ha sido revisado o modificado y hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994), estableciéndose este valor como el mínimo a declarar.

Hay que tener en cuenta que los gastos por intereses y los de conservación conjuntamente no pueden exceder de de los rendimiento íntegros obtenidos, ese exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

¿En caso de ser vivienda habitual? Si el propietario opta por arrendar la vivienda habitual en vez de utilizarla él mismo, no podrá beneficiarse de la deducción correspondiente a la vivienda habitual por la inversión realizada durante el periodo que esté alquilada, ya que en ese caso, la vivienda pierde el carácter de habitual.

Asimismo, si la vivienda no se ha habitado al menos durante 3 años y se alquila antes de este plazo el propietario perderá el derecho a las deducciones practicadas hasta ese momento.

¿Se prevén cambios por parte de la agencia tributaria en materia de alquiler? No han sido citados por el Ministerio de Fomento ni por el Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas  y por tanto no parece que esté en el foco del gobierno. Cabe la posibilidad de que la creación de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb, popularmente conocido como banco malo) y su irrupción el mercado de alquiler conlleve algún cambio en legislativo en leyes y tributación de alquiler.

¿Algunos ejemplos numéricos? 

Ejemplo 1 :

Vivienda arrendada por 900 mensuales a matrimonio de 44 años él y 44 años ella a 31 de diciembre de 2012.  La vivienda adquirida en 1996 por 100000 € y 8000 € de gastos. La compra fue financiada mediante un préstamo hipotecario de la Caja “X”, por el que se ha pagado durante 2012, 1400 € de intereses y 2000 € de amortización de capital. El valor catastral de la vivienda asciende a 45000 €, siendo el 40% valor de suelo. Se han adquirido un termo 200 € y unos muebles por valor total de 800 € durante 2012.

Los gastos de esta vivienda durante 2012 han sido :

– IBI 240 €
– Comunidad de vecinos 900 €
– Reparación de fontanería 400 €

Por tanto :
Ingresos Íntegros : 900*12                                                       10800
Gestos deducibles :
– Intereses :                                                                                1400
– Comunidad :                                                                              900
– Gastos conservación :                                                              400
– Gastos reparación/reposición :                                                 200
– Impuestos :                                                                                240
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*108000)                                                    1944
* Muebles (10%*800)                                                                     80
Total Gastos deducibles:                                                           5144
Rendimiento neto : 10800-5144                                                 5656
Reducción por arrendamiento de vivienda : 60%*5656            3393,6
Rendimiento neto reducido : 5636 – 3393,6                               2242,4

Ejemplo 2 :

La propietaria alquila la vivienda a su hermano de 30 años por 300 € mensuales. La vivienda se adquirió en 1995 por 150000 € (con gastos incluidos) y el valor catastral es de 38000 €, correspondiendo al 33% el valor del suelo.

Los gastos de la vivienda han sido :

– IBI 100 €
– Interés préstamo 4000 €
– Amortización capital 3000 €
– Comunidad 800 €
– Instalación bomba de calor/frio (1/7/2011) 1500 €

Será el mayor entre los dos siguientes cálculos :
1. Diferencia entre ingresos y gastos deducibles :
Ingresos Íntegros : 300*12                                                        3600
Gestos deducibles :
– Intereses (limite a las rentas..):                                              3600
– Comunidad :                                                                              800
– Impuestos :                                                                               100
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*150000)                                                   2700
* Bomba de calor/frio (6/12 * 10% * 1500)                                   75
Total Gastos deducibles:                                                          7275
Rendimiento neto : 3600-7275                                                -3675
Reducción por arrendamiento de vivienda : 60%*-3675        -2205
Rendimiento neto reducido : -3675 – -2205                             -1470
2. 2% del valor catastral : 2%*38000                                          760

Por tanto es 760 (si fuera -1470, por alquilar la vivienda Hacienda devolvería dinero!!!!)

Ejemplo 3 :

La vivienda arrendada desde 1 de Enero de 2009 a un matrimonio cuyas edades a 31 de Diciembre de 2012 eran 36 y 32 años por 1000 €/mes. Ambos conyuges superan en ingresos el IPREM para el ejercicio 2012. La vivienda fue adquirida por herencia en 2006 con unos gastos y tributos de herencia de 4500 €. El valor catastral de la vivienda es a fecha de 2012 de 45000 € siendo el 40% valor de suelo. Los gastos en 2012 fueron :

– IBI 350 €
– Comunidad 900 €

Por tanto :
Ingresos Íntegros : 1000*12                                                      12000
Gestos deducibles :

– Comunidad :                                                                                900
– Impuestos :                                                                                  350
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*45000)                                                          810
Total Gastos deducibles:                                                             2060
Rendimiento neto : 12000-2060                                                   9940
Reducción por arrendamiento de vivienda :
50%(100%*9940)+50%(60%9940)                                              7952
Rendimiento neto reducido : 9940 – 7952                                    1988